群租问题应由社区自己处理

辉格

2012年5月14日

上周，北京市住建委公布了一份有关出租房管理的条令草案，征求公众意见，条令规定房屋出租须以“间”为最小租赁单位，每间最多居住两人，厨房卫生间阳台地下室不得单独出租用于居住，租客人均居住面积不得低于五平米；显然，这些规定都是针对近年来屡有争议的群租现象，新规定全面封堵了群租的所有可能方式。

确实存在大量对群租的抱怨，一个原本宁静的小区，在涌入大量群租者之后，难免变得越来越拥挤嘈杂，卫生和安全状况也大不如前，社区的品位也被拉低了，老住户们因此觉得自己的生活质量受到损害，甚至房产价值也被贬低了，这是情有可原的。

可是，群租得以实行，离不开房东的许可，假如房东不愿意，完全可以在契约中加以禁止，而许多房东愿意接受群租，甚至将房间分隔和装修的适合群租，显然是因为群租能带来更高的租金，而按照欧文·费雪的理论，资产价值就是未来租金流的折现，这样，群租不是会让房产增值吗？

假如群租确实提高了租金，那么老住户的抱怨或许只是反映了这样一个事实：要享受以往的宁静、宽敞、或社区品位，现在比过去需要支付更高的价格，或者只能搬到更偏僻的地方了，而这让人感觉不爽；如果这位老住户也是租客，那么这一抱怨便与权利无涉，一件他原本享用着的商品变得昂贵了，这种事情再平常不过了。

如果抱怨的老住户是自住的房主，那么群租带来的结果便是：他的房产虽然增值了，却不再是他自己想住的那种，那么，为何他不把房子卖掉或者和其他房东一样群租出去，然后换个地方住呢？这样不是既可获得资产增益，又可满足居住偏好吗？这就涉及到费雪理论所没有考虑的交易费用和资产特化（[[asset specificity]]）这两个因素了。

交易有成本，而在现行制度下，房产交易的成本更是比普通商品的高出很多，很可能超出上述租金上涨所带来的资产增值；其次也更重要的是，老住户们已经积累了大量围绕房产而形成的特化资产，特化的意思是：这些资产只对他是有价值的，因而一旦转让就丧失了，或者，即便存在同样认可这些价值的人，也无法以合理的成本从茫茫人海中找出来，并达成交易。

在一个特定社区居住多年的住户，可能在社区内经营着生意，或者在附近找了工作，孩子可能已在附近入学，家人已熟悉、习惯或喜欢上了附近的商店、餐馆或娱乐场所，也在社区内结实了许多友善而易于相处的邻居、牌友、球友、票友，而住宅内的装修和家具也都是按自己的需要和风格来配置的，所有这些都是无法转让、却又很有价值的特化资产。

所以，考虑到交易费用和资产特化，群租尽管能提高租金，却仍可能对一部分老住户造成切实的损害；问题是，损害未必是侵权，我每天都去的那家餐馆关门也会对我造成损害，这取决于住户是否能合理的预期此类损害不会发生，换句话说：保有所居住社区原有的安宁和宽敞是不是他的权利？他的邻居们是否有义务确保维持这一状态？

假如业主们在最初建立社区时，便已通过订立契约相互施加了约束，或者该社区长久以来已经形成了制止群租行为的固有习俗，那么群租便是对业主既有权利的侵犯；或者，业主契约中虽未明文规定不许群租，但已授予了业主委员会制止群租所必需的干预权，那么群租仍可得到制止；显然，这些条件是否成立，每个社区是不同的，其中大部分恐怕难以成立，所以，对群租行为的约束，应交由每个社区的业主自治机构按其习俗和契约来处理，而不应由政府强行统一规定。