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三控成本未必能降低房价 辉格 2009年3月5日 近日，政协委员、恒大集团主席许家印先生提出，针对目前高房价抑制购房需求的局面，政府和房地产企业应共同行动，从控制地价、税费和利润三个方面入手，来降低当前高企的房价，以便提振需求，让房地产市场走出低迷。然而，这些建议是否可行呢？ 首先，企业的存在意义就在于为股东创造价值，而尽最大可能的获取利润便是创造股东价值的唯一途径，所以，要求企业主动控制利润，就是要求放弃它们的核心目标，背弃股东，任何负责任的企业大概都不会响应。况且，即使股东足够慷慨，舍弃利润目标对于企业的生存、效率和持续经营也是致命的；一个企业得以持续经营，依赖于其有效的组织结构、责任分配和激励机制，而所有这些能够运转起来，需要有一个外部力量来推动它，这个动力源就是利润；一旦利润目标解除，企业便成为一潭流不动的死水，计划经济时代的国企，便是如此。 当前的房地产市场已经发展为充分竞争的市场，每个企业必须为其生存发展而拼搏，尤其在眼下的危机条件下，许多企业面临资金链断裂的危险，放弃利润，等于放弃自我积累资本和寻求外部融资的能力，这无异于自杀。积极响应许先生号召的企业将首先被市场淘汰，而其他企业则可乘机扩张，所以这是注定无法持续的做法；当然，那些原本就陷于亏损的企业或许会免费摆个姿态，但这毫无意义。 控制利润不可行，那么降低地价是否能拉低房价呢？未必，这要看土地供给是否增加，如果供给不增加，降低地价只能增加地产商的利润，不会降低房价。这一原理在经济学上可表述为：供给给定的条件下，价格与成本无关。公众通常不理解这一点，是因为在多数情形下，成本下降总是伴随着价格下降；但那是因为成本下降时，如果价格不变，会提高生产者利润，因而吸引来更多生产者，从而创造出更多供给，而这些多出的供给必须以更低的价格才能找到新的买家，结果均衡价格就被拉低了。但是如果供给被固定了，上述过程就不会发生。这一点，我们从拍卖会上看得最清楚，梵高的一幅画被卖到什么价格，完全取决于需方的购买意愿和能力，与当初梵高画这幅画时付出多大代价，毫无关系，原因便在于：梵高画作的供给是给定的。 许先生的基本观察是准确的，即目前高房价的首要原因是高地价，但这不是因为土地招拍的标价太高，而完全是因为土地供给量太小。明白这一点，也就知道降低税费的难度有多大了，实际上，正因为土地供给太小，政府原本可以把地价标得更高，也不愁卖不出去，但因为没标那么高，其余部分就用税费来代替了；这仅仅是一个政府收入如何在部门之间分配的财政问题。其实，收取税费的主体和对象与地价完全相同，完全可以把它看作地价的一部分，所以按上述分析，降低税费同样不会降低房价。 话说回来，即使土地供给不增加，降低地价和税费也并非完全没用，因为土地供给给定的条件下，住房面积可以增加，如果开发商把节省下来的地价和税费，用于补偿因楼层增加而带来的额外成本，那就可以通过盖更多的高楼而增加住房供给，从而拉低房价。但这一空间并不很大，无法根本扭转目前的住房短缺状况。要根本解决问题，还是要靠增加土地供给。