西进运动与地产泡沫 辉格

2008年9月2日

房屋是家庭的首要资产，有关房产的一切话题总是容易激动人心，住宅市场化以来，随着城市房地产价格的快速上涨，媒体和公共政策界一片鼓噪之声，针对房地产业的所谓暴利和泡沫的指责声浪一轮接一轮，难以平息。我不知道，那些慷慨激昂的记者中，有几位曾了解过其他市场经济国家城市化进程中的地产历史，了解过美国19世纪西进运动中伴随着地产开发的热情、梦想、奇迹，还有泡沫。我想，没见过真正的暴利和泡沫而谈论暴利和泡沫，难免显得幼稚。

芝加哥人口从1835年的三千增长到1890年的一百万，这一中部城市的迅速崛起，曾造就了巨大的地产繁荣，也让一批地产商大发横财。大地产商威廉·奥格登1844年花八千美元买下的一块土地八年后卖到三百万美元，而他1845年用一万五千美元买入的地产二十年后价值一千万美元。如此程度的价值暴增，恐怕是今天那些惊呼暴利的记者们做梦也没想到过的。

然而芝加哥只是个幸运儿，随着芝加哥脱颖而出，更多曾被认为有希望发展成大城市的地方，或者多年后仍不过是个小镇，或者不久便被遗弃而荒芜。在十九世纪的西进运动中，在美国中西部大平原上，沿着移民向西开拓的路线，散落着无数被遗弃的城镇和定居点。1830年之后的一个世纪里，仅艾奥瓦一州，便有两千多个城镇被遗弃。堪萨斯在1852年至1912年期间被遗弃的定居点更多达二千五百处。

随着铁路代替河流成为交通主干，继而汽车和公路又代替铁路，以及矿藏的发现和枯竭，工业格局的变迁，各城市此兴彼衰，人口和房地产随之而兴衰无常。港口和交通枢纽、工商业中心、各州的首府、各县的县治也无不随商业和人口的聚散而不断迁移，其中最具象征性的废弃城市便是早期殖民者在北美建立的首个定居点——詹姆斯敦，早在1722年，“除了满目颓垣败瓦和三、四幢尚完好而有人居住的房屋之外，那里什么也没有了。”

正如繁荣给地产投机商带来暴利，每个衰败和废弃的城镇背后，都隐藏着一串串巨亏和破产的故事，地产商为了避免失败的命运，会想尽一切办法提升社区对潜在移居者的吸引力。他们推动一切能让一个社区看上去更像个大城市的事业，他们做出宏大详尽而有远见的规划，资助教堂和牧师，筹建大学，投资建造大酒店，鼓励办报，他们修建道路和码头，说服铁路公司让铁路线经过本镇，游说州议会甚至贿赂议员以争取将州府县治移至本镇，他们做这一切都是为了营造一个关于未来都市的梦想，以此吸引移居者，最终提高地产价值。

于是我们看到，一个一万多人的城镇可以拥有四份日报，三份周刊，匹兹堡和辛辛那提的首份报纸创刊时，当地都只有三四百居民，一片被视为未来城市的玉米地里，可以冒出一家豪华酒店。到1880年代，每个中西部州都有十几甚至二十多所大学，人口仅三百万的俄亥俄拥有27家大学和学院，宾夕法尼亚伊斯顿市的拉斐特学院于1833年成立时，当地居民不足四千，其39名校董中只有一人上过大学。然而这些大学中只有不足1/5存活到1930年之后。

拥有土地的人们，为了他们的梦想，还建造了公园、歌剧院、教堂、医院、车站和码头，正是他们的这些努力，把美国广袤无际的大平原建设成了不断涌入的移民安居乐业的新家园，他们的成就令人惊叹。当然，许多梦想没有成真，化作过眼云烟，繁荣的背后，留下了无数荒凉小镇，杂草丛生的市政厅，仍在玉米地里的大酒店，只有一块竖在沙漠里的牌子却从未接待过师生的大学，还有大批破了产的倒霉蛋，等等一切被泡沫一词所涵盖的东西。

但是，美国的确繁荣了，而且是迄今最繁荣的国家。繁荣必定伴随着梦想而来，而有梦想就会有落空，自由意味着向一切可能性开放，包括误判和头脑发热的可能。人的行为决策不可能仅仅基于过去发生的事，而必须同时基于对未来的预期，也必须考虑他人的想法和可能的行动，这就决定了期望的集体落空——或者说泡沫——是不可能避免的。除非压制增长的一切可能性，监管和调控从来没有消除泡沫和由此导致的经济波动，事实上，它们往往制造和加剧波动。

世人都羡慕美国的繁荣和富足，却很少关注美国人是如何创造繁荣的，他们反而厌恶使得这种繁荣成为可能的自由和开放。他们对着果子流口水，却对果树之根不屑一顾。