【2012-07-22】

@whigzhou: 房产调控的真实意图可能是强制地方政府“缓卖保价”，以免其土地财政突然破产，限产保价的卡特尔很难自发组成，总会有背叛者，中央政府出面限制则有可能。假如存在一个“房价在十几年后必将下跌，土地财政将随之破产”的预期，提前实施保价政策对政府而言是理性的

@whigzhou: 当然，前提是土地供给在城市之间存在替代性，尽管作为消费品的房产，城市间替代性不大，但作为投资品，替代性不小。

@王立st: 请教：前提是不是“十几年后财政紧张→卖地→放开供给→房价下降”？

@whigzhou: 不是，如果各地都有未来房价会下降的预期，就会抢着在降价之前多卖地，结果就会把地方财政在短期内膨胀得很大，而降价也会提前到来，于是崩的很惨

@王立st: 要不想不出房价为啥会下降。

@whigzhou: 买房主力人群每年缩减几百万是什么结果？

@王立st: 农村涌向城市虽然减少，但之前的很多没买房，算下来十几年够吗？

@whigzhou: 目前还没进城的人，未来进城也多半不会买房，而是投靠儿女，或住进养老院，或者坟墓

@称昵有没: 欧美发达国家早就完成城市化，且人口增速很低，但中心城市的房价也出现过较长时期的温和上涨

@whigzhou: 1）北上广核心区可能没问题，但土地财政的大部分依赖者会有麻烦；2）欧美国家没有几个经历过这样的人口逆转；3）别国地方政府对土地财政的依赖度和随之而自动膨胀的程度，恐怕都不如这里的

@whigzhou: 4）美国城市因土地泡沫破裂而破产的，甚至城市整个消失的，并不少见

@whigzhou: 第3点解释一下，贵国财政是无约束财政，会自动膨胀，想尽办法把弄到手的钱花光，并且，随财政而同时膨胀的，是相应的财政依赖集团的规模，这个只能慢慢缩减，突然缩减，半数马仔一下丢饭碗，会内讧的

@称昵有没 辉格先生是否认同这种推测：“中央改革的一个方向是逐步破解土地财政，逐步减员（减少公务员即财政负担）增效，一步步的将原来所有由国家负担体制转为由市场（即个人）负担的体制”

@whigzhou: 没看出这趋势，到今天还认为该政府有市场化改革意愿的人，是生活在朝鲜吧？

@whigzhou: 对土地财政的担忧是有的，但那与市场不市场无关，是怕各寨扩张过度，到时候养不起会有麻烦